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收入政策-面对2019年8月以来多个地方政府放松调控政策

奥运火炬传递取消

華創證券認為,目前經濟和財政壓力加大,房地產政策沒有繼續從嚴空間,預計2020年政策小幅放鬆可期、政策將築底改善。

……其實,樓市調控放鬆的信號並非從11月開始,早在10月15日一天內,南京、天津、三亞三大城市相繼傳出限購放鬆的消息:

12月11日,據《每日經濟新聞(博客,微博)》、《揚子晚報》報道,江蘇蘇州下轄的張家港市取消已經實施了兩年多的限售政策;

這亦是諸如佛山、三亞、天津、南京……對房地產行業依賴度較高的地方政府,最想得到的政策定調。

值得一提的是,隨着房地產漫長的牛市,地方政府的土地出讓收入也逐漸水漲船高,而部分地方政府對土地收入的依賴程度也愈來愈高。

通過梳理2019年10月份以來的鬆綁政策,可以發現,間隔的日期越來越短,節奏越來越快。

據Wind數據顯示,自2019年8月以來,截至到今日(12月13日)收盤,恆生中國內地地產指數的累計漲幅已超25%,明顯跑贏同期大盤。

據國家財政部披露的《2019年10月財政收支情況》顯示,2019年前10個月,全國土地出讓收入同比增長6.9%。

據國家統計局數據顯示,2019年1-10月份,房地產開發企業到位資金總額高達145151億元,較2018年同期增長7%,也支撐起了房企們在一二線城市兇猛拿地的勇氣,最終或將使得2019年的全國土地出讓金額逼近7萬億元,或將再創歷史記錄。

11月15號,四川天府新區印發了關於放鬆限購的規定;

2019年前三個季度,天津的一般公共財政收入1644.8億元,同比僅增0.1%;

同時,在港上市的房企龍頭:中國恆大(03333.HK)、碧桂園(02007.HK)、融創中國(01918.HK)期間的累計漲幅均超過30%。

12月12日,深圳已經取消2018年出台的商務公寓「只租不售」政策;

而,2018年的65000億元賣地收入記錄,或將在2019年再度被打破。

例如,2019年前11個月賣地1047億的鄭州,其2018年的一般公共預算收入(地方財政收入)僅為1152億元,意味着前11個月賣地收入佔去年全年財政收入的比例高達90.8%;

另外,值得一提的是,2019年度中央經濟工作會議最大的亮點或許是「全面落實因城施策」。意味着,樓市調控不再一刀切,不同城市可以採取不同的調控策略,在房地產調控政策上,地方政府或許會擁有更多的自主決定權。

可見,2019年以來嘗試鬆綁的地方政府,或多或少都存在對賣地收入的依賴,而2019年恰逢中央推行史上最大力度減稅降費政策,地方政府的財政壓力可想而知。

據中原地產研究中心數據顯示,截至11月底,2019年全國一、二線城市合計賣地金額高達3萬億元,2018年同期為2.498萬億元,同比上漲幅度達21%。其中出現了13個賣地收入超千億元的城市,刷新同期紀錄。

那麼問題來了,2020年,全國各個地方政府城市會不會紛紛效仿,進而引發全國範圍內的房地產調控放鬆呢?

春江水暖鴨先知,面對正在蠢蠢欲動房地產市場,房地產企業的嗅覺或許最為敏銳。

12月10日至12日,2019年度中央經濟工作會議召開,相比於7月份召開的政治局會議,沒有再提及「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」。

同時,據佛山統計局數據顯示,佛山2019年的前10個月一共成交新房92492套,自3月以來,當地的新房成交量已經出現了罕見的6連跌。

2019年賣地最猛的杭州,更是惶不多讓:

2018年,佛山的賣地收入為894億元,而當年的一般公共預算收入(地方財政收入)僅有703億元,對土地收入的依賴度高達127.1%,位居全國第二位。

自上世紀80年代末中國開始逐步有償出讓建設用地后,全國土地出讓收入便呈現拾級而上的態勢。1995年,全國賣地收入僅約400億元,到2018年已漲至65096億元,創下歷史新高,累計漲幅高達16174%。

2020年,將是房地產最曖昧的一年?

考慮到2019年11月、12月的數據尚未統計在內,若按照前10個月的增速計算,2019年全國土地出讓收入有望逼近7萬億元,或將再度創下歷史新高。

同在一天放鬆調控的天津,也面臨著較大的財政壓力:

而近期公布的經濟數據顯示,當前經濟下行壓力進一步加大。因此,為保障2020年經濟穩增長,不少分析認為,明年財政、房地產政策有望迎調整,財政政策將持續發力托底經濟,地產調控或將迎來邊際放鬆。

與此同時,2019年10月份以來,多個地方政府開始鬆綁調控,中國房地產市場亦正在蠢蠢欲動。

調控鬆綁,別無選擇的"勇士"2019年地方政府瘋狂賣地的同時,史上最嚴的樓市調控,也逐漸嗅到鬆綁的信號:

而2018年同期全國土地出讓收入為47519億元,意味着2019年前10個月,全國土地出讓收入約為50797.7億元。

與此同時,面對2019年8月以來多個地方政府放鬆調控政策,資本市場亦有所察覺。

由此可見,土地收入已經成為部分地方政府最大的財政收入之一,賣地對於地方政府的重要性可見一斑,尤其是在經濟增長放緩以及大規模減稅的情況下。

2019年,誰在瘋狂「賣地」?2019年全國賣地或逼近7萬億元,誰將是最大的贏家呢?

為了緩解地方財政壓力,中央主動給地方讓利。2019年10月,國務院印發了一份《實施更大規模減稅降費后調整中央與地方收入劃分改革推進方案》,釋放了央地關係有重大調整的信號。

而一般公共財政支出2328.1億元,增長5.6%,財政缺口超683億元。

「因房地產調控」而出現了全方位的壓力,投資後勁不足、陣痛持續、財政增收壓力大、金融信貸風險提升……

其實,部分地方政府鬆綁房地產的初衷或許更多出於無奈。以三亞為例,其在2019上半年的統計公報中直言:

在2019年8月份的統計公報中,三亞對財政壓力的描述直接上升為「不斷加劇」。

11月29號,佛山全範圍內的限購政策放鬆:本科以上學歷,在佛山買首套房不受戶籍、社保、個稅限制;

2018年,杭州的土地出讓金便高達2442.9億元,比一般公共預算收入多出520億元,對土地財政依賴度(賣地收入/一般公共預算收入)居全國首位。

有分析認為,這主要是因為房地產行業的市盈率已接近歷史底部,且房地產調控政策有放鬆預期。

另外,11月29日全面取消限購的佛山,其財政收入對房地產的依賴程度也非常高。

另外,前11個月賣地1412億的南京亦是如此,2018年的一般公共預算收入(地方財政收入)也僅有1470億元,2019年前11個月土地出讓收入佔比更是高達96%。

中原地產首席分析師張大偉指出,全國土地市場在2019年二季度明顯沖高,但在三季度隨着各種政策的影響有所退燒,不過整體依然高位運行;一二線城市的土地成交熱有所降低,但部分企業依然在積極拿地。

由上圖可以看出,2019年,一二線城市賣地火熱,三四線城市趨冷。

11月20號,自貿區臨港新片區發佈了支持人才發展的若干措施,其中包括了與人才購房相關的寬鬆政策;

今日关键词:五台山森林火灾