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房地产企业-在内地房地产市场厮杀多年的孙宏斌

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今年5月,李嘉誠宣布退隱,將集團交至長子李澤鉅手中,自己轉至幕後當顧問。代際交接時期,李嘉誠更要加速優化集團業務結構,加碼前景向好的地區及市場。儘管長實稱,內地是集團的重點市場,集團一直在物色發展機會。但顯然,對已存泡沫的內地房地產市場,李氏集團正選擇逐步剝離。

對於一系列資產騰挪行為,李嘉誠曾表示:「做生意有買有賣再正常不過,這些全是出於市場和經濟情況而做出的決定。」 面對「從內地撤資」的聲音,李嘉誠說,這不過是又一場「低買高賣」而已。

對此長江實業稱,大連西崗山黑嘴子項目約於半年前達成協議出售,四個多月前簽約落實;而融創方面表示,收購價格是雙方友好商談的結果,符合市場行情,將為公司帶來滿意的盈利空間。

李嘉誠曾說,地產雖然是中國最好賺的生意,但未來不確定因素非常多,不管是市場還是政策都可能讓房地產市場一落千丈。目前,李氏家族在內地樓市中總體收縮戰略,努力去房地產化,並不斷支持集團在發達國家的產業布局。

如今,這一數字仍在增大。2011年,李氏集團以19億元納入的大連西崗山地皮,如今擬以超過40億元的價格被售出。八年間,該項目動工時間一拖再拖。遲至2015年底,項目才完成所有手續審批,開始施工建設。

李嘉誠的商業帝國,雖非起於房地產,卻興于房地產。以塑膠生產起家后,李嘉誠在香港樓市低迷期大舉收入地皮,以「低買高賣」開啟超人生涯。1989年,他再次逆大潮進軍內地市場,成為香港在內地的最大投資者。

以時間換利潤在香港,以房地產發家的李嘉誠、郭得勝、李兆基、鄭裕彤四家華資地產商被稱作「四大家族」。經過幾十年發展,四大家族的資產觸角已延伸到基建、零售、電信、民生等多個領域。

融創的加碼表面上,李氏集團在上演「低買高賣」的戲碼。但背後,是其持續已久的市場戰略選擇與資產騰挪。依仗出售資產所得豐厚現金,李嘉誠將資金配至多個國家。在歐洲,李氏集團不斷加碼能源、基建等領域,對英國更是情有獨鍾。

融創接手后,一切都飛速進展。據悉,融創于年初招募相關團隊,擬接手該項目。接手西崗項目后,融創將對項目進行調整,建成「融創壹號院」系列產品。目前,該項目已有廣告出街,將於下個月開盤。

但若想最終達標,融創此後月均銷售需達到602億元。9月份單月,融創實現合同銷售金額約629.1億元,刷新今年單月銷售額最高紀錄。而通過發力土地市場、加大推貨與去化節奏,融創正暗自發力,保住曾短暫失去的行業第四名。

過去數十年間,地產業務是李嘉誠在內地獲取財富積累的主要來源之一。自2013年起,李嘉誠開始騰挪資產,五年間于內地和香港出售物業超千億元,並持續加碼歐洲市場。

對土地資源的執着,源自企業可持續發展的需要;但短期來看,銷售業績壓力使融創不得不加快步伐。截至9月底,融創累計實現合同銷售金額約3694.9億元,同比增長16%,累銷售面積約2531.8萬平方米,完成全年目標的67.18%。

近日有消息稱,李氏家族旗下長江實業(01113.HK)以超過40億元人民幣的代價向融創中國(01918.HK)出讓大連西崗山黑嘴子項目。目前,融創中國正就此項目申請銀團貸款。

在內地,企業拿到土地后需在2年內動工,嚴禁囤積。不過有業內人士告訴記者,一些企業工程進度極其緩慢,每年看似均有表面動作,但並無實質進展。由此企業便可坐等土地增值,以時間換利潤。

與此同時,長江實業近兩年在內地已鮮少出擊土地市場。業內看來,近年來港資企業較少拿地,單一地塊開發周期也偏長,已逐漸不適應快節奏的內地市場。

「超人」遠去。今年5月,90歲高齡的李嘉誠宣布退隱,長子李澤鉅正式站上李氏集團舞台核心。與此同時,李嘉誠騰挪內地資產的腳步仍在持續。

而長江實業表示,此次所涉地塊改造項目開發周期之所以被拉長,主要是因為當地政府當年延遲交地。

而在內地房地產市場廝殺多年的孫宏斌,最懂得何時抄入資產。今年前四個月,融創於市場低位補倉,所獲取核心城市及區域土地平均溢價率僅21%;5月市場高位后,融創控制拿地節奏,規避拿貴地風險,僅增持少量優質土地資源。

實際上,「低買高賣」是李嘉誠積累財富的慣用技巧。今年5月,有消息稱長江實業計劃出售其在上海的核心商業地產項目,估值近200億元。十三年前,長實以底價22億元獲得該地塊,直到現在,該項目商辦部分仍在建造之中。

變化發生於2013年。當年起,李嘉誠開始騰挪資產,僅2014年便相繼出售南京、北京、上海3個寫字樓,累計套現97.8億元。據統計,2013年至2018年,李嘉誠在內地和香港出售物業共計超過千億元人民幣。

8月22日,孫宏斌在出席公司投資者會議時表示,下半年沒有拿地指標,除非特別好的機會,公司基本停止拿地。如今看來,謹慎拿地的孫宏斌又開始出手。下半年,融創已於鄭州、上海、無錫等城拿下多個地塊。

工商資料顯示,該項目開發主體為大連達連房地產開發有限公司,由寶立發展有限公司全資持有。今年9月下旬,該公司完成董事成員及管理層變更,融創中國華北區域集團的幾名高管全數替換長江實業相關人士。

此次,站上買方席位的是孫宏斌。港資企業的「慢與穩」使李嘉誠有空間分散市場風險,而內地房企在快節奏競爭中,不得不抓緊每個可增厚儲備的機會,為業績增長添糧加碼。

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