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投资企业-沈阳城建集团注册于2019年8月8日

江西水库见底

同策研究院首席分析師張宏偉指出,從東北四個核心城市瀋陽、長春、哈爾濱、大連來看,長春市場目前仍處於上升周期,哈爾濱則由於外來房企的進入剛剛打開局面。大連也因為面臨限價問題,郊區與中心城區價差不大,現階段仍存去化壓力。因此,瀋陽成為了萬達、恆大、綠地等頭部房企大手筆投資的目標城市,目前也是成為東北地區的最大聚焦點。

受到土拍市場火熱的影響,瀋陽的一手房市場熱度也逐月遞增。目前瀋陽新房均價企穩1萬元/平方米。瀋陽新房存量環比去年下半年有所下降,去化周期變成了14個月,這是2017年6月以來的最低水平,比今年2月份的20個月去化周期也下跌不少。

綠地此次重回瀋陽,是房地產新周期下房企投資的一個縮影,不止綠地,萬科、中海、保利、碧桂園、華潤、龍湖等行業TOP10房企已在上半年先後在瀋陽投資拿地。此次綠地加大對瀋陽的投資力度被業內人士解讀為響應「振興東北」的國家戰略。

8月15日,瀋陽首家混合所有制大型城市建設集團——瀋陽城市建設集團有限公司(簡稱瀋陽城建集團)揭牌,背後「金主」綠地控股(600606.SH,簡稱「綠地」)浮出。

今年上半年,在瀋陽投資金額排名前三的企業分別為保利地產、萬科、中海地產,保利地產以39.76億元拿下總建築面積47.57萬平方米土地,萬科以28.83億元拿下總建面96.53萬平方米土地,中海地產以24.27億元拿下總建面45.51萬平方米土地。根據瀋陽月度宅地成交樓麵價與溢價率情況來看,今年1-4月份,瀋陽平均樓麵價6000元/平方米左右,溢價率為50%左右。

據第三方工商信息查詢平台數據顯示,瀋陽城建集團註冊於2019年8月8日,由綠地旗下天津建工與瀋陽市級國有平台公司瀋陽盛京房產經營集團有限公司共同組建成立,天津建工占股70%,瀋陽國資占股30%,註冊資本金30億。

記者通過梳理公開資料發現,上半年在瀋陽拿地TOP10中,有6家是頭部企業。同時,瀋陽的住宅市場去化加速。

據透露,瀋陽城建集團成立后將加速混改,向經營團隊轉讓股權,最終將會形成天津建工51%、瀋陽國資30%、管理團隊及骨幹員工占股19%的三元股權結構。

值得一提的是,天津建工2018年8月通過混改成為綠地大基建板塊的重要一員,此次參与瀋陽國資國企混改,實現以主業為核心的產業鏈延伸。綠地也在積极參与新一輪東北振興中,尋求大基建產業發展帶來新的增長點。

從同策諮詢報告來看,上半年土拍樓板價中,瀋陽相比大連、長春的地價漲幅最高:2018年四季度,瀋陽地價3555元/平方米,大連4985元/平方米,長春3080元/平方米;到了2019年上半年,瀋陽地價漲到了5043元/平方米,大連5091元/平方米,而長春則下跌到2647元/平方米。

綠地「大基建」戰略連續幾年來,東北地區不斷疊加政策利好,市場反彈明顯。此次,瀋陽城建集團與中國銀行、建設銀行、光大銀行、盛京銀行等四家銀行簽約,進一步強化戰略合作,共獲得260億元授信。銀行將為瀋陽城建集團提供長期穩定的金融支持和全方位金融服務,包括綜合授信和融資服務,服務企業參与瀋陽當地國企混改、股權併購等。

綠地控股還與瀋陽市政府簽約戰略合作,承諾未來五年內在瀋陽市擬投資300億元,包括但不限於房地產開發、基礎設施建設、城市綜合開發等項目。

一個事實是,與全國大部分地區的二、三線城市下半年房地產市場不容樂觀相比,瀋陽反而有了市場熱度,這從上半年土地市場熱度可見一斑。來自同策諮詢一份研報顯示,2019年1-6月,房企TOP10中就有6家在瀋陽拿地,分別為萬科、中海、保利、碧桂園、華潤、龍湖。加上綠地,則TOP10中有7家房企進入瀋陽投資。2019年3月,龍湖以總價16.37億元、18300元/平方米拍下瀋河南塔地塊,溢價率高達79.41%。

在大基建領域,瀋陽亟需通過創新國資國企改革,組建一家混合所有制基建龍頭企業,建立自主品牌,改變本地建築企業核心競爭力不強的現狀。綠地控股董事長、總裁張玉良表示,瀋陽城建集團將扮演這一重要角色,作為綠地在東北區域的「大基建」戰略平台和主體,定位於房屋建築和城市基礎設施建設總承包及城市運營管理與維護,將藉助地方政府的市場政策支持、天津建工的技術優勢以及先進的混合所有制企業的體制機制優勢,積極進軍當地建築工程、市政工程、公共交通等基礎設施建設全產業領域,並以振興東北老工業基地發展戰略為契機,積极參与城鎮化建設、軌道交通、智慧綠色城市等領域。

瀋陽土拍市場回暖一名業內人士分析認為,2020年3季度前是一二線城市的「跑量」時期,2020年一季度前後是二線城市營銷最佳時點。而2021年開始,三四線城市或將全面復蘇;在市場銷售最佳「窗口期」未到之時,尤其是今年下半年,企業應審時度勢,以價換量確保現金流。按照上述邏輯,今年或為企業投資三四線城市打開窗口期。

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