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优势设计-因而推新的老盘也存在一定的价格优势

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「其實我倒覺得老盤推新現存的最大問題不在戶型設計落後和產權縮水較多這兩方面,而在於原本規劃的精裝交付改為毛坯。」 郭毅認為,老盤推新由精裝變毛坯,會影響到一些非常重視居住品質的改善型客群的置業需求。

「從土地價格來看,老盤的優勢一般較為明顯,尤其是拿地在五年以上的項目,更是優勢突出。加之部分老盤推新的項目體量也相對較大,開發商可以藉助大量老業主 『老帶新』的方式來降低營銷費用。」58安居客房產研究院首席分析師張波如是概述老盤推新的利好。

老盤通病:戶型、產權、貸款三宗「罪」儘管很大一部分推新的老盤具有「區位、配套、價格」的多重疊加優勢,但是北京商報記者在近期關於「探訪老筍盤」的調查中發現,更多數量的陳年舊盤再入市時,實則也不同程度地暴露出了部分戶型產品設計略顯過時、產權年限有所縮水、加推房源精裝交付變毛坯,甚至違規禁止購房者使用組合貸款的問題。

張波還從房企角度闡述了老盤推新可能存在的一些問題。他認為,老盤推新缺陷在於項目新舊混雜,不同階段的客群層次會有一定差異,對於社區的物業服務有着更高要求。此外,雖然拿地早的土地成本優勢明顯,但是涉及的土地增值稅等稅收成本也會同步增加。

不過,包括郭毅在內的多位房地產分析師均認同,十年「老筍盤」扎堆入市,適當降低售價或通過加贈精裝修提高產品附加值,無疑是老盤加快去化的最有效途徑。中原地產首席分析師張大偉也直言,當前市面上一些戶型落後或者年限縮水較多的老盤,大多贈送精裝修,就是價格讓利的一個辦法。

北京商報記者此前調查發現,恆盛·歐洲公館項目在首期開盤十年後再次啟動二期銷售時,憑藉「不愁賣」的價格、地段及配套優勢,便明確拒絕意向客戶的組合貸需求。對此,有業內人士表示,雖然現實情況下一些銷售大熱、不愁賣的房地產項目會以「拒用組合貸」的方式篩選資金實力更強的客戶進行最終選房及簽約,也算行業內一種存在多年的「潛規則」,但是此舉顯然為樓盤銷售中的違規之舉,並擋住了部分資金預算不夠充裕、想要節約還貸成本的剛需購房家庭。

「對於購房者,的確需要擦亮眼。老盤推新的原因非常複雜,有的是因為前期項目資金問題導致停工甚至爛尾,這類項目本身的品質問題以及產權問題需要仔細了解清晰;還有部分老盤的規劃和戶型是早些年已報批,後續無法調整,導致雖是新盤但是戶型結構有些過時,不太適應當下需求;最值得注意的是,購房者在置業前最好和小區內的前期業主進行充分溝通,有利於更為直接地了解項目的實際情況。」就老盤置業問題,張波如是提示購房者。

「第三大優勢則體現在銷售定價上。雖然說部分純商品房定價要高於同區域的限競房產品,但是從政府對於樓盤項目預售價格的管理上來看,商品房本身的價格水平還是遠低於市場預期的,因而推新的老盤也存在一定的價格優勢。」郭毅概述道。

此外,海淀區域內的強佑·府學上院、西釣魚台嘉園以及通州區域內的金融街·融御,也多以區位、配套、價格上的優勢吸引購房者。

但在郭毅看來,儘管市面上應接不暇的新盤項目給予了購房者更多的置業選擇,但是一些集「區位、配套、價格」於一體的高性價比老盤,即便相比限競房沒有價格優勢,也存在自己的市場空間。原因在於,不同類型的客群所關注的價值點不盡相同。如剛需、剛改人群,可能將價格視為置業的核心要素,高端改善人群則更加側重居住品質、產品稀缺性及未來升值潛力。

產權年限縮水的問題,在老盤上則更為普遍。強佑·府學上院項目拿地於2001年,在售住宅產權已經縮水近20年,剩餘產權還有50餘年;恆盛·歐洲公館項目拿地於2007年,住宅部分原本70年的產權已經在二期項目的10年「蟄伏」中縮水12年;沉寂多年的原武夷花園南區地塊在曲折開發建設近16載后,方重命名「金融街·融御」得以再度面世,剩餘產權年限也為50餘年……

高性價比:區位、配套、價格優勢疊加事實上,老盤推新並不是什麼稀奇事,尤其是在北京這個土地審批嚴格、城市規劃頻繁的城市,地產項目首期開盤十余年後再推新品,大有項目在;而老盤推新註定又是個搶眼事,若項目昔日有「地王」、「超級大盤」抑或是「神盤」之名傍身,外界對此項目的關注度向來不會太差。這在北京2019年內推出的若干「老筍盤」上得到了印證。

除了共有產權房加大供應以及限競房競爭火熱,2019年北京房地產市場還出現了另一番景象——老盤,特別是十年以上的老盤扎堆推新。據北京商報記者不完全梳理,2019年內,包括海淀區強佑·府學上院、恆盛·歐洲公館、西釣魚台嘉園以及通州區金融街·融御等在內不少於5個陳年舊盤,在初次入市近十年甚至遠超十年之後,陸續啟動剩餘房源的銷售。另悉,還有幾大老盤正處於再上市進程中。

以昔日「海淀神盤」恆盛·歐洲公館為例,該項目在今年7月中旬拿到了最新一期預售許可證,這距離其首期房源入市已過去十年之久。而此次再度入市,憑藉「雙地鐵、公園裡、學府旁」的文案,彼時尚未正式開盤的歐洲公館便受到行業力薦與購房者關注。北京商報記者走訪調查發現,拿地早、成本低、價格合理、區位配套成熟以及教育資源佔優,便是該項目未售先火的核心賣點。

郭毅表示,市面較受關注的老盤多為純商品房,優勢之一在於商品房本身的稀缺性。相比有着「購房后五年內不得出售」限制的限競房,純商品房老盤顯然流通性更好,購房者能更加靈活地處置自己的資產。第二個優勢則在於戶型產品設計的稀缺性。因為過去出讓的一些純商品房地塊基本上都開發大戶型產品,在目前「70/90」戶型產品佔據主流市場環境下,老盤早年間沿用的大戶型產品設計也便顯得稀缺。

合碩機構首席分析師郭毅從房屋屬性、戶型產品設計以及銷售定價三方面,向北京商報記者道出了老盤推新的幾大優勢。

事實上,相比戶型產品設計略顯過時、產權年限有所縮水以及加推房源精裝交付變毛坯這三大問題,對於購房者置業影響最大的無疑是開發商「拒用組合貸」的違規操作。

戶型設計上,以強佑·府學上院為例,根據售樓處提供的89平方米小兩居、126平方米大兩居的主力戶型圖,戶型設計則略顯平庸。「總體來說,上述幾個戶型設計缺乏亮點,居住舒適度一般,如果和市面上熱門樓盤戶型相比,強佑·府學上院的戶型設計缺乏競爭力。 」一業內人士如是分析上述項目戶型。

去化捷徑:價格讓利最實在數據顯示,年內北京商品房新增供應及成交均現上漲態勢。有觀點稱,在市場新房供應充足的情況下,老盤推新在去化上實則也面臨著較大壓力。

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