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需求房产-也会有利于这部分长线投资型的资金增加对股市的长期配置

19号台风逼近日本

「房住不炒」除了讓投資天平從樓市向股市傾斜之外,也讓股市出現一些值得關注的投資機會。筆者重點觀察有兩類品種,一是擁有國企背景的小市值房產股,因為「房住不炒」趨勢明顯,勢必加快轉型速度,不排除剝離房產主業,進行賣殼重組的可能。此前上海的地產股中,ST新梅在浦東科投入主之後,通過資產重組引入愛旭科技,實現轉型;萬業企業(600641)收購集成電路裝備新秀凱世通,也逐步實現轉型。類似的案例也有望在一些規模較小的房企身上出現,比如市值較小的京能置業(600791)、沙河股份(000014)、大龍地產(600159)等。

股市的相對優勢則在於流動性、交易費用和參与門檻。流動性方面,股票的進出難度遠比房產買賣容易,交易費用也明顯低許多,買賣持有一籃子股票的公募基金優勢更明顯;參与門檻也明顯比樓市低很多,即使是需要加槓桿開通「兩融」業務,也只有50萬元資金的門檻,比參与近年來走勢堅挺的一二線城市的樓市要低很多。

一方面,「房住不炒」的預期明確之下,部分炒房資金存在尋找新投資市場的需求,如果未來A股能夠通過優勝劣汰切實提高上市公司的整體質量,營造慢牛賺錢效應,這部分資金將會有很大概率轉戰股市;另一方面,「房住不炒」除了控制樓市過快上漲形成的泡沫之外,某種程度上也是對實體經濟「降成本」的一環,也有助於提升內需消費,對改善上市公司業績利大於弊。

本周政治局會議再度定調「房住不炒」,「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」釋放出重磅信號。短期而言,A股中的部分板塊會受到利空衝擊,但從全局的角度來看,「房住不炒」是A股實實在在的長線利好。

樓市和股市投資各擅勝場,而在「房住不炒」的定調進一步明確下,投資的天平逐漸往股市傾斜。對於非自住需求的投資客來說,在需要承擔較高資金成本、交易成本的情況下,房價不漲實際上就是虧損。即使是上漲,持有一年出售漲幅低於10%基本也是無利可圖。因此,對這部分比較注重價差的炒家來說,波動率小、交易費用高、流動性較差的樓市參与炒作的價值已經大幅縮水。相比之下,A股中以科創板為代表的高波動品種,在短期出現賺錢效應的情況下,可以較好滿足這類資金的需求,有望成為炒房資金轉戰的下一站。

從資金流向的角度來看,過往股市在和樓市的競爭中往往處於弱勢,即使是炒房資金有階段性流入股市,往往也是因為A股出現一波大漲,吸引其中風險偏好較高的炒作型資金階段性地參与,一旦市場進入調整,這部分資金很快掉頭就走,很少成為長期持股的資金。

第二類則是因為「房住不炒」而被誤傷的行業,如水泥行業。雖然房產建設一旦降溫會減少水泥需求,但老舊小區改造等基礎設施建設的推進同時會增加水泥需求,短期調整存在錯殺的成分,一旦市場發現水泥股的基本面依然良好,隨時會有價值投資型資金進場補貨,投資者可靜待股價企穩之後的投資機會浮現。

深究其原因,無非在於房產和股票的「附加價值」不同,房產除了可以博取和股票一樣的價差之外,還具備居住使用功能,出租獲得租金的收益率,也比較容易超過目前A股大部分股票的股息率。另一方面,投資房產通過房貸進行加槓桿的幅度和難度遠比股市要低,也有利於炒作資金在同樣漲幅的情況下增加獲利比率。

而除了偏重炒作的資金之外,一些長線投資樓市的資金,也有重新騰挪進行資產配置的需求。這些資金的持有人,在居住需求得到較大程度滿足的情況下,也存在多元化配置資產的需求,進一步再增加對樓市投資的比例空間不大,反而是股市獲得增配的可能性更大。此前招商證券(600999)發佈的研報顯示,2005年1月至今股票資產和一線城市房價的回報率十分接近,其中中小板指數幾乎完全一致,而滬深300指數小幅落後,全部股票基金的平均收益則跑贏一線城市。而讓投資者產生投資績效差異的感覺,一是前面所說樓市投資的加槓桿難度較低,同樣漲幅的情況下,買房者通過加槓桿獲得更高收益的概率更大;二是A股過去十多年來的高波動性,許多投資者在大漲之後甚至是高位加倉買入,成為套牢一族,相比之下樓市價格以相對平緩的角度上漲,參与其中的投資者獲利離場的概率較大。而在目前A股的大盤指數估值處於相對低位的情況下,參与其中的勝算無疑較大。如果是未來股指和主流股票走出慢牛行情,也會有利於這部分長線投資型的資金增加對股市的長期配置,形成共振效應。

除了「房住不炒」再度定調之外,本周高層會議也釋放出有利於A股長期發展的多項利好。比如,堅守科創板定位、提高上市公司質量;深挖國內需求,擴大消費;穩定製造業投資,實施城鎮老舊小區改造等基礎設施建設等等,這些都是有利於A股厚植根基,提升上市公司回報的長遠之舉,有利於增強A股對長線投資者的吸引力;「保證流動性的合理充裕」,也為A股營造了良好的資金面環境。只要A股能堅持改革,不斷提升上市公司的質量和回報,在目前合理偏低的估值水平下,一定能吸引包括樓市資金在內的中外資金的關注,成為資產配置的重要市場。

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