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大厦上海-租金更有优势的新兴商务区也在对陆家嘴写字楼形成冲击

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詹振傑透露,陸家嘴的租戶結構相對穩定,今年這一數據並未產生較大變化。

有進有退在王倩的印象中,搬離陸家嘴的,還有不少經營不善的金融小公司、P2P和私募公司。不過,五大行人士均表示,這些公司從去年開始幾乎在陸家嘴全部撤離,目前佔比微乎其微。

聯合辦公運營商米域去年5月與位於陸家嘴核心區的太平金融大廈正式簽約,在太平金融大廈一次性拿下兩層樓近5500平方米的辦公空間。

「有些很頂級的項目會預留一部分,是預留給優質客戶擴租的,不是租不掉,而是不願意租出去。」他進一步強調,陸家嘴「有進也有退」,「任何的區域不可能保證沒有流動,陸家嘴還是一個很有活躍度、飽和度的地方。」

由於採集樣本的差異,各大機構在統計寫字樓空置率時均有略微差異,戴德梁行的數據顯示,陸家嘴的綜合空置率為16%,CBRE世邦魏理仕給出的數字則是11.4%,不過,無論是哪一個數字,對於前幾年完全不愁租的陸家嘴而言,這樣的數據已屬高位。

當然,在一些企業搬離之際,也有一些新的租戶入駐陸家嘴。例如CBRE去年曾幫助摩根大通從浦西入駐陸家嘴上海中心,但這依然是一家傳統的金融公司,而非新興行業租戶。

他進一步表示,陸家嘴具有非常明顯的金融屬性,這反而導致陸家嘴無法對其他行業和新興產業形成較大的吸引力。

后灘也是選擇之一。經濟觀察報獲悉,今年4月,知名金融機構遠東宏信將上海運營總部從陸家嘴金茂大廈、環球金融中心整體搬遷至在後灘自建的遠東宏信廣場。

王倩透露,陸家嘴寫字樓,尤其是超甲級寫字樓,目前對租戶資質門檻要求非常高,「陸家嘴金融辦管理得非常嚴格,還會定期召集寫字樓業主開會,嚴禁P2P公司進駐。」

在一些製造業、經營不善的金融行業公司搬離陸家嘴之際,陸家嘴由於過於強烈的金融屬性,並沒有吸引科技類等新興行業租戶的入駐。「陸家嘴的主要問題是搬出去的很多,但搬來的很少,對於金融以外的產業並沒有特別明顯的吸引力。或許會有一些新的租戶,但主要還是依靠吸納浦西的傳統金融行業公司。」CBRE華東區顧問及交易服務辦公樓租戶部浦東負責人詹振傑對經濟觀察報說。

經濟觀察報多方採訪得知,原位於陸家嘴花旗大廈的科思創、原位於未來資產大廈的積架路虎,均從陸家嘴搬遷到前灘。此外,一家知名的歐美消費品公司此前在太平金融大廈租下了3000平方米的辦公面積,也正在計劃搬去前灘;環球金融中心一家大租戶搬去前灘,空出了6000平方米;一家租賃面積1萬平方米的大客戶去年從金茂大廈搬離,去前灘自建了2.8萬平方米的新總部,曾一度拉低金茂大廈出租率近10個百分點。

商業地產業內人士陳立民認為,配套的不完善,是一些企業選擇從陸家嘴搬遷到新興商務區的原因之一,「在這片辦公森林里,除了IFC商場和SWFC商場之外,生活配套基本欠奉。有選擇的話,誰不想挪窩到有吃有喝又好玩有買買買、且新舊融合豐儉由人的混合城區?」

詹振傑認為,經濟形勢和金融市場的相對低迷,也一定程度上影響了陸家嘴寫字樓出租率。「原先的金融主力軍沒有擴張需求,吸納量比較低,導致空出來的很難消化。」

王倩透露,不少聯合辦公品牌都有下調租金、爭搶客戶的舉措,wework在最初搶佔市場時也曾推出1500元的超低價,寰圖在招商局的項目目前甚至推出了最低一個工位每月1000元。

經濟觀察報獨家獲悉,米域在太平金融大廈一次性租下的兩層近5500平方米空間,近日全部退租,租戶已經於7月26日全部搬離。這曾經是小陸家嘴核心區最大規模的聯合辦公空間。

目前,前灘國際商務區是對陸家嘴衝擊最大的一個區域。前灘在地理位置上靠近陸家嘴,被譽為「第二個陸家嘴」,2.83平方公里範圍內,規劃了約350萬平方米的建築面積。

一位要求匿名的聯合辦公品牌中層人士透露,在陸家嘴,聯合辦公品牌拿項目之初基本都是「拿物業不看價格」,給到大業主的租金非常高,要想基本實現收支平衡,對外租金起碼不應該低於每個工位每個月2500元,「現在都在衝量,這個行業有一個特點,租不好等於賠死。」該人士認為,在高租金和低出租率的壓力下,大部分聯合辦公品牌撤離陸家嘴是趨勢所在。「它們在陸家嘴的租金成本確實非常高,拿下物業的租金普遍在10塊、11塊以上,現在卻在面臨一個慘淡的市場。」一位來自五大行的租賃部負責人表示,過去12個月到18個月以來,聯合辦公行業為了規模迅猛擴張,今年這些聯合辦公品牌在陸家嘴這樣的核心商務區開始陸續撤離。

位於太平金融大廈的米域·太平是米域旗下唯一進駐甲A級寫字樓的項目,也是租金最貴的項目。

多點分流在陸家嘴的租戶群體中,金融佔據絕對比例。根據CBRE世邦魏理仕的數據,在2018年陸家嘴的租戶結構中,金融行業是第一大客戶,佔比63%,其次是律所行業佔據14%,製造業、醫藥行業佔比5%。

除了傳統的金融租戶需求低迷,寫字樓市場的整體需求多元化或許是導致陸家嘴空置率走高更深層次的原因。

吳翔表示,新興區域確實會消耗一批客戶,但對陸家嘴的影響並沒有想象中那麼大。他提供的數據顯示,6月份,陸家嘴寫字樓的凈流入量約為7000平方米。

不過,值得注意的是,也有金融公司選擇從陸家嘴搬出,進駐新興商務區。

相比陸家嘴和虹橋核心區,規劃先行的前灘更注重商業及文體、文娛業態佔比,它和陸家嘴在辦公定位上形成互補,主要吸引非金融企業總部和跳變型企業(從傳統企業向現代企業轉型的大型企業)總部,比如諮詢、法律、現代服務等。

聯合辦公撤退在7月底的陸家嘴,伴隨着空置率創新高的話題,不少從事辦公樓租賃的業內人士都在討論一件事:米域走了。

多位受訪人士表示,目前搬離陸家嘴的租戶中,主要是以製造業為代表的非金融行業,這些企業要麼到新興商務區自建總部,要麼去新興商務區租賃更便宜的大樓。

該工作人員認為,陸家嘴區域租金壓力大,並不適合聯合辦公行業的發展,事實證明,沒有那麼多金融公司需要CBD的辦公空間。

去年以來,不少聯合辦公品牌蜂擁進入陸家嘴甲級寫字樓,包括wework、寰圖、氪空間、米域等。如今受到行業低迷影響,這些聯合辦公品牌一改擴張態勢,其中的一些也為陸家嘴的空置率走高「作出貢獻」。

雖然目前各方對陸家嘴空置率的數據並不統一,但不可否認,超過10%的空置率對陸家嘴這一備受關注的金融中心而言,已屬偏高。

前灘的逐漸崛起,吸引了陸家嘴一批製造業、製藥業等非金融行業租戶的搬離。

該負責人認為,目前一些聯合辦公品牌的退租,確實給陸家嘴的空置率帶來了較大影響。

持續井噴的供應和租戶較低的擴張意願之下,如今整個上海的寫字樓市場都難言樂觀。CBRE數據顯示,截至今年第二季度,上海寫字樓市場空置率同比上升4.4個百分點至18%,創下近10年新高。

睿意德華東區總經理周長青表示,從需求端來看,強勢的行業依然存在,高租金支付能力的行業也存在,在這一點上,陸家嘴依然具備優勢。但從另一個維度觀察,中小型企業的碎片化、離散性漸漸在產生,以及長三角一體化帶動的整體辦公樓需求的演變、製造業搬遷,都對陸家嘴帶來衝擊。「我覺得倒不是逃離上海,或者是逃離『上海之心』,而是因為上海已經成為一個多商圈或者多商務區更合理更均衡分佈的城市。」周長青表示。

有着「上海之心」之稱的陸家嘴,是上海乃至全國最重要的金融中心之一,歷來是上海寫字樓空置率最低、租金最高的區域,近日卻陷入空置率創新高的輿論風波。

中原工商鋪寫字樓部營業董事吳翔也贊同這一觀點,他認為,陸家嘴的金融屬性太強,反而帶來了租戶結構的簡單化。

前述來自五大行的租賃部負責人透露,他所在的公司正在幫助目前在陸家嘴辦公的個別金融客戶和前灘區域談判,預計下半年完成交易,「現在很多在談判中,還顯現不出來,到了年底大家去觀察,會有不少企業去了前灘。」

吳翔表示,非金融行業對陸家嘴區域的忠誠度沒有金融行業這麼高,「出去以後承擔租金更少,外面的新項目都很多,對他們是一個不錯的選擇。」

7月30日,經濟觀察報在現場注意到,位於花園石橋路的太平金融大廈外側關於米域的大幅廣告站牌依然矗立,但米域位於大廈9層和18樓的空間已經停用,關閉了空調、水電,通往這兩層的電梯也已關閉。大廈內一保安人員透露,這些租戶於7月26日全部搬離。

不過,五大行以及上海一些辦公樓租賃從業者紛紛表示,20%的數字太誇張。

但他也同時強調,對陸家嘴寫字樓租賃市場,長遠來看依然持樂觀積極的態度,「起碼不會比現在的情況糟糕了」。

另外一大背景是,近幾年直至2022年,整個上海新增寫字樓供應均保持在高位,尤其是新興商務區的新增供應大量湧出,間接影響到了陸家嘴。

米域一位工作人員對經濟觀察報解釋,關閉陸家嘴門店是非常正常的經營決策行為,米域方面認為,這一項目並不符合米域未來發展戰略的定位,米域在上海其他區域的門店並不會受到影響。

租金更有優勢的新興商務區也在對陸家嘴寫字樓形成衝擊,最具代表的新興商務區是前灘。

根據點點租針對小陸家嘴30棟辦公樓的調研數據,陸家嘴空置率連續3年上升,2019年上半年的平均空置率已超過25%。即使不考慮2018年下半年才開始招商的富士康大廈和瑞明大廈,這個數字仍然略高於20%。

根據CBRE世邦魏理仕提供的數據,第二季度上海陸家嘴寫字樓平均租金為10.7元/平方米/天,甲級寫字樓租金約為11元/平方米/天,雖相比第一季度略有下滑,但依然遠高於上海其他大多數商務區。

與此同時,隨着上海經濟的整體發展,諸多新興的商務區開始崛起,多元化辦公樓供應結構形成,包括前灘、徐匯濱江等新興板塊在內,伴隨着大量新增供應入市,為寫字樓的租戶提供了更多選擇,也為陸家嘴寫字樓帶來分流。

經濟觀察報採訪發現,包括科思創、積架路虎等在內的非金融企業都陸續選擇從陸家嘴搬去前灘,此外,一家知名的歐美消費品公司也正在計劃從陸家嘴太平金融大廈搬去前灘。

身處其中的個體感受更為直觀。在上海幫助大小業主出租甲級寫字樓的王倩(化名)此前的工作重心在陸家嘴,但從去年開始,她見證了不少經營不善的金融小公司、P2P和私募公司撤離陸家嘴,她已經很久沒有在陸家嘴成功開過一次單。如今碰到前來諮詢的客戶,王倩更願意把他們推薦到徐匯濱江、南京西路等商圈。「經濟形勢對寫字樓租賃生意的衝擊是很大的,很多經營不好的企業無法負擔陸家嘴高昂的租金,不如搬到別的地方。」王倩說。

根據公開數據,截至2018年12月底,前灘區域累計開工項目共計62個、地上建築面積達255萬平方米,累計竣工項目33個、地上建築面積91萬平方米。

米域進駐陸家嘴的兩個月前,剛剛拿到B-1輪4億元融資。彼時不少頭部聯合辦公品牌面臨一樣的境況:手握新融資,急需搶佔市場蛋糕,迅速做大規模。於是,包括米域、wework、寰圖、氪空間等在內的聯合辦公品牌將目光瞄向了陸家嘴,不惜承擔更高昂的租金,進駐陸家嘴甲級寫字樓。

根據CBRE數據,上半年,上海寫字樓市場新增供應累計達54.9萬平方米。

「前灘是比較有代表性的區域,距離陸家嘴不遠,而且和陸家嘴享受一樣的自貿區政策,租金也便宜,所以對陸家嘴的客戶有很大的吸引力。」詹振傑表示,對於陸家嘴的部分租戶而言,去新興商務區差不多能節省一半租金。

為了維持正常運營,聯合辦公品牌需要在陸家嘴保持更高的出租率和比其他區域更高的租金,但由於出租率走低,它們甚至不得不通過打價格戰來爭搶客戶,時間一長,無法維持的門店勢必要關門。

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