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开发地产商-香港二手住宅市场大约有120万个住宅单位

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龍頭地產商的煉成術多年來,經歷了數輪的「大浪淘沙」之後,香港中小型房地產企業逐步被淘汰,房地產銷售收入進一步向頭部企業集中。香港前十大房企銷售收入佔整體市場的比重高達77%。數據顯示,目前香港四大本地開發商(恆基地產、新鴻基地產、長實地產以及新世界地產)共有1.06億平方呎的農地儲備,掌控了香港整體住宅供應市場的半邊江山。

同時,近年來,已落成但仍未售出的一手私人住宅單位數目持續上升,由2013年3月底約4000個增加至2018年3月底約9000個。為了鼓勵開發商加快推盤速度,特區政府決定將過去12個月內,超過6個月並未作居住或出租的單位視為空置物業,並每年徵收相當於樓價5%的額外差餉。

國際公共政策顧問機構——Demographia公布的2018年國際房價負擔能力報告顯示,香港連續第九年登上房價最難負擔城市首位,房價對家庭入息中位數比率進一步惡化,由2017年的19.4倍升至20.9倍,意味着一個香港家庭須不吃不喝20.9年才能買得起一間住房,續創調查歷來最高水平。

恆隆地產行政總裁盧韋柏透露,目前恆隆仍持有1間浪澄灣的複式單位,同時位於跑馬地的超級豪宅項目藍塘道項目仍剩餘11個單位。今年3月,藍塘道一個實用面積4571平方呎的單位,以逾3.38億港元的天價售出,呎價高達7.4萬港元,創該項目單價的歷史新高。

「此次中標價格比市場預期低,反映開發商對市況有所憂慮,因此在競標出價上有所折讓。預計這個項目將以中小型單位為主。除非特殊情況,否則啟德地價應該已經見底。然而,一些大型不能拆售且投資額較大的商業地皮,其價格相比住宅的下行壓力更大,如果政府不能隨行就市的話,可能會出現流標。」林浩文坦言。

此外,被稱為「納米樓」的超小型住宅單位近年來也在香港樓市中一枝獨秀,由於總價較低,受到急於買樓但預算有限的一眾買家的追捧。據仲量聯行的統計數據,預期2019年至2021年間將有超過3000個納米樓(面積少於200平方呎)住宅落成,較2016年至2018年過去三年的落成量高出60%。該行表示,2019年至2021年納米樓新供應佔整體私人住宅新供應約5%。這些納米樓的平方呎單價動輒達到2萬港元以上,為開發商帶來更豐厚的利潤。

同時,為製造「低息」效果,發展商提供的按揭貸款通常前2-3年的優惠利率約為2.15%至3%,但只要「低息」優惠期一過,利息即時飆升,例如新鴻基地產旗下新盤筲箕灣形薈,按揭貸款首兩年為P-2.85%,即2.15%,但其後則直接飆至P-1,即4%利息,某些開發商的按揭利率甚至飆升至6%,遠高於目前香港銀行的按揭利率2.35%。

據報道,有民間組織調查的資料顯示,被規劃到新區私人住宅用地的土地,超過20萬平方米將落入長江實業、恆基兆業、新鴻基地產、新世界發展等四大開發商的手中。政府業權調查文件則顯示,其中涉及逾130名土地的業主可以擁有自行開發權,也的確有大半屬於為數不多的大型地產財團。

在張翹楚看來,香港龍頭地產商的高度壟斷,囤積居奇的模式由多方面因素所致,「香港是個較小的高度自由市場,以往也有很多開發商參与,但隨着市場競爭加劇,土地價格飆升,開發成本增加,中小型開發商越來越難參与,從而導致出現寡頭壟斷的局面。但香港一直奉行自由經濟,多年來政府唯一能做的就是進一步增加公營資助房屋的比例,緩解房屋供應長期不足的局面。」

事實上,特區政府早已覺察到了樓市的畸形,並不斷推出各種措施試圖扭轉這種局面。首任特首董建華在任期間曾雄心勃勃地推出「八萬五」政策,即希望每年供應8.5萬個新住宅單位來改變香港房屋供不應求的局面,提出七成置業(即七成香港人擁有自己的物業)目標。然而,這個政策尚未正式執行,恰逢亞洲金融危機爆發,香港樓市暴瀉,「八萬五」則無奈束之高閣。

據21世紀經濟報道記者了解,香港大型地產商的負債比率通常在20%-30%左右。一般地產商去競標投地時以剩餘法來計算出價,首先將建成后的樓盤銷售價格扣除成本、預期利潤等。相比之下,一些內地地產商們仍在以高槓桿支撐規模的快速擴張,他們的資產負債率動輒超過200%以上。

去年6月29日,香港推出了六項新的房屋政策,包括將政府資助房屋(俗稱「居屋」)的定價與市場價格脫鉤,並以申請人實際承擔能力定價,變相將居屋的定價由目前評估市值的70%降低至52%。同時,政府宣布將改撥九幅私營房屋用地發展公營房屋,總共可提供大約10600個住宅單位。

此後,政府明顯放緩了公營房屋的建設以及填海增加土地供應的步伐,此舉無疑為香港樓市此後的暴漲埋下了伏筆。數據顯示。香港增加土地供應的步伐在過去十年間大幅放緩,1995至2004年間香港已發展土地共增加了7800公頃,有關數字在最近十年大幅減少至只有1100公頃,填海工程幾乎陷入停頓。

公私營博弈自2003年起,香港房價已創造了連續15年上漲的「神話」,這是香港歷來最長的房價上漲周期。香港私人住宅售價指數由71點飆升至去年年底的321.5點,過去15年漲幅超過3.4倍。相形之下,2018年香港家庭每月收入中位數僅為2.8萬港元,比10年前僅上升了約45%。

由於這些龍頭地產商秉持穩健的財務管理,負債率控制在較低水平,從而可以支撐長周期的精細化開發模式和超強的持貨能力。

冰凍三尺非一日之寒,樓價持續高企對香港經濟帶來了諸多負面影響,香港樓市周期是否會逆轉?林浩文坦言,所有房地產政策應該定期檢討,「事實上,在新政策下,開發商每次銷售的單位要佔整體的20%,但在自由市場下,不可能強制要求開發商的推盤速度,否則在樓市下行時的影響非常大。」 同時,7月25日,即將接任香港金管局總裁的余偉文于記者會上表示,會密切留意該些因素以判斷樓市周期是否出現演變。而改變,或許即將發生。

泓亮諮詢及評估有限公司董事總經理張翹楚向記者表示,這是香港住宅供應未來出現嚴重斷層的先兆,「最近10年每年的住宅落成量大約為1.2萬個單位,遠低於2.2萬個單位的目標落成量。今年新盤供應主要來自2016年前後推出的地皮,但2017和2018年政府賣地面積大幅減少,令人擔心中短期住宅供應會在2021至2022年出現斷層。」

「根據過去四五十年的經驗顯示,香港的住宅市場非常獨特, 對於一些初來乍到的內地開發商而言,他們可能低估了這個市場的難度。」恆隆地產主席陳啟宗坦言。在他看來,香港樓市的價格相對波動,而且本地市場有數個老牌龍頭地產商,「這類地產商實力超群,他們不僅財務非常穩健,槓桿比率極低,而且他們已經身經百戰,歷經多次樓市起起伏伏的洗禮。」

與此同時,香港社會近期動態已經開始波及土地拍賣市場。香港特區政府推出的啟德新一塊跑道區住宅地,僅接獲4份標書,相比此前同區地塊的競標情況,開發商反應明顯冷淡。最終由會德豐、嘉華國際及中海外合組的財團,以127.398億港元中標,摺合每平方呎樓面地價僅為11842港元,較市場估值下限1.3萬港元低逾9%,更是創下區內逾兩年半新低。

以香港新界為例,自1990年代末開始,剛剛誕生的香港特區政府就展開「新界東北規劃及發展研究」,籌劃在新界東北的古洞北、粉嶺北、打鼓嶺、洪水橋等地興建新市鎮,然而這一「研究」就研究了16年。新界開發計劃籌劃已久,大多數精明的開發商都在過去數十年中不斷買入並囤積新界各地農民手中的地皮。同時,新區建設中政府也需要眾多私營力量一起加入土地開發,因此規定在擬開發的住宅區域擁有土地面積超過4000平方米,就可以獲准自行開發地皮。

不過,香港政府網2018年5月發佈的數據顯示,在1111平方公里的總土地面積中,已建設土地佔24.3%(270平方公里),其餘75.7%為非建設或未建設範圍。已建設土地包括房屋(6.9%)、基建(5.9%)、經濟用地(2.7%)、政府和小區設施(2.3%)及休憩用地(2.3%)等。這就意味着,儘管香港地勢多山,但仍有超過七成的土地處於未開髮狀態,其中就包括地產商囤積的土地。

然而,特區政府推出的各項樓市降溫措施,包括收緊住宅按揭等,導致二手市場成交大幅萎縮。在仲量聯行董事總經理曾煥平看來,上述措施反而導致市場的購買力主要流向一手市場,而二手成交卻日益萎縮,市場越發畸形。他指出,目前香港二手住宅市場大約有120萬個住宅單位,這是住宅供應的最大來源。政府絞盡腦汁增加一手供應其實是「本末倒置」,一手住宅供應在2007-2016年期間每年平均不到1.1萬個單位,只佔整體供應的很小一部分。

因此,有觀點認為,香港住宅土地供應不足,往往是少數大地產商囤積居奇的結果。

以恆隆地產為例,截至今年6月底,公司的凈債項股權比率僅為17.6%。 近年來香港樓市持續熾熱,主打高端住宅產品的恆隆對於旗下的物業採取了「捂盤惜售」的策略。以位於九龍大角咀的浪澄灣項目為例,共有1829個住宅單位。恆隆自2007年賣出600伙后一直封盤,時隔五年後,直至2012年才重新開始銷售一些尾盤,整個項目的銷售周期已經超過10年。

開發商囤積居奇「香港長期缺乏土地導致樓價高昂,嚴重影響民生,很多市民被迫住劏房(面積狹小而被分割的房屋),政府要設法解決貧富懸殊問題。因此政府應該考慮進一步增加公營房屋的比例,新加坡的組屋政策的成效十分顯著,大部分當地人都居住在政府提供的資助房屋中,私人住宅變成一種奢侈品,而非必需品,市場需求自然不大。」張翹楚坦言。

香港運輸及房屋局最新公布的數據顯示,今年第二季度香港的私人住宅落成量僅為4800個單位,同比急挫81%,環比亦大跌26%,創下近兩年以來的季度新低。

這卻讓「財大氣粗」的龍頭地產商們看到了新的商機。迫於香港金管局推出的收緊物業按揭措施,很多買家無法從銀行獲得足夠的按揭。自2015年以來很多地產商旗下的財務公司趁機推出了「高成數一按」(即90%按揭)服務,招徠這些買家,為他們提供免壓力測試、免入息證明,甚至高達樓價95%按揭。

數據顯示,2018-2019年度的私人房屋土地供應可提供13850個單位,較上一年度銳減46%,創下近8年以來新低。香港政府《長遠房屋策略2018年周年進度報告》宣布調整公私營房屋供應比例,公營房屋由60%提高至70%,私人住宅土地年度供應則由1.8萬個單位下調至1.35萬個,且未來數年都將維持在這一水平。

「第二季度的落成量低於市場預期,估計今年整體房屋的施工量不多,近期市況不穩定,開發商會根據市場動態及銷售情況來決定推盤速度,考慮到空置稅的影響,開發商會儘可能減少持貨成本。」萊坊高級董事及估價及諮詢主任林浩文向21世紀經濟報道記者表示。

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