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不再公布-未来广州和深圳都将采用国家统计局的价格指数

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其實,國家統計局沒有錯,如果把經適房、限價房、商品房全部算在內,2009年房價確實只漲了1.5%。問題是,這個1.5%沒有太大意義。同樣的邏輯,深圳住建局說的也是對的:深圳市房地產市場規模有限,成交價格水平易受結構性影響,直接公示有關價格信息並不能很好地反應市場的真實情況。

「房價」要有現實意義早在2009年,因為國家統計局公布當年全國房價漲幅為1.5%,引發了輿論的風波。後來,國家統計局不再公布商品房均價水平,改為70個大中城市房價指數了。

作者李宇嘉(深圳市房地產研究中心高級研究員,中山大學銀行研究中心研究員)

所以,取消公布房價也不要上綱上線。當然,商品房還是非常重要的。未來,樓市全面輸血實體經濟,深圳60%的非商品住房(保障房、人才房及配套),要靠商品房來配建。所以,商品房價格高一點沒什麼大問題。畢竟它只有40%,價格高一些對居民影響不大,但對實體的貢獻大。

每年,深圳新房成交大概300-400萬平米,僅佔全部住宅(新房和二手房)成交的35%。再考慮商務公寓(成交量大概是新房的1/3)和人才住房,新房成交佔比更低。因此,少數單價高、體量大的新盤(500套的新盤在深圳就是大盤了)入市,新房均價一下子就拉高了。

二是2016年以來,深圳的地價不斷走高,房價水漲船高,低價盤越來越少,採取「高低價格搭配網簽」的做法,越來越行不通了。

實際上,大家都明白,新房價格是高價盤與低價盤搭配網簽和入市的結果。搭配不了的高價盤,就可能延緩入市。試問,這樣的價格信息,還是市場化的價格信息嗎?還有配置資源的信號意義嗎?所以,不如取消。

百姓看的房價水平,去哪裡找?

此外,還有很多豪宅入市。它們的入市,拉高了全市房屋均價,這對佔全市2000萬人口中95%的普通人意義大嗎?所以,筆者贊同深圳不再披露新房均價的做法。

近期,各路媒體都在報道,深圳樓市唯一官方背書,素有「深圳樓市晴雨表」之稱的深圳市房地產信息平台,從4月份開始,就不再公布新房和二手房成交金額。也就說今後,深圳官方平台完全和國家統計局同步,只有新房、二手房價格指數。

對百姓而言,房價指數太抽象,還是均價水平更直觀、更實用。像國外那樣,將城市划為幾百個片區,由行業協會或頭部中介企業發佈片區房價,對買房更有幫助,也是利民之舉。

廣州也是一樣的。從去年7月起,廣州不再公布新房網簽均價了,取而代之的是「城房指數」,也就是採用同質可比的特徵價格法,比較同質樓盤本期與上期成交價,計算漲幅。

房價,不再主導住房資源配置根據深圳「房改」方案,深圳未來的新增商品房只佔供應總量的40%左右,這是個小眾市場。因此,新房價格的代表性就較差了,它也難以成為資源配置的準繩。未來,「房住不炒」、租售並舉、回歸居住屬性、糾偏過去20年過度市場化,這是頂層設計,住房資源配置不再是市場化,而是公共產品導向。

深圳房價信息為何今年取消呢?一是因為,2016年10月以後房價「環比不增長」的調控令下,出現了諸多亂象。各地愈演愈烈的數據操作、「雙合同」、「精裝修維權」,就是典型的例子。限價沒有考慮到2016-2017年「地王」、高地價橫行的現實。於是,2018年為了消化這些高價地,各地被迫「做數字」。但是,從2019年開始,揮別過去、另立爐灶、正本清源。

不過,價格是市場經濟無形的手,是市場配置資源的準繩。沒有了價格,房地產市場從何來?其實,觀察從2016年10月開始的深圳官方平台房價信息,顯示房價長期穩定在5.4萬元/平方米的水平,上下幅度波動幾百元。

這是一個過程,也是房地產行業走向成熟的標誌。另外,對於房屋面積,深圳未來將以交付后實際勘測為準,而非預售為準,也是基於近年來「偷面積」、「高贈送」頻繁而考慮。過去信息太亂,連合理的房價水平、實際的住宅面積,都不太清楚,現在開始回歸。基礎信息準確,行業管理才有依據。

因此,未來廣州和深圳都將採用國家統計局的價格指數。客觀講,指數更公允,也是國際慣例,比如美國的凱斯-席勒指數。基於「同質可比」(同品質、同片區、同戶型)計算的房價指數,消除了房屋的異質性,更能反映市場整體走勢,也是全球房價披露的一般規則。

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