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房价成交-上半年深圳全市二手住宅成交均价为58992元/平方米

反暴力救香港

這與市場感受基本一致,除部分樓盤受學位、規劃等特殊因素影響,深圳的房價已基本三年未漲,或略有降價。

無論是深圳,還是東莞,土地市場火熱,房地產銷售市場卻反映平平,就算是深圳五宗地賣出224億元,也沒有如期帶來「土拍行情」,深圳樓市在一季度出現「小陽春」之後迅速回落,第二季度進入平淡行情。

此時買房,你可能是一個樂觀主義者;此時賣房,那你可能是一個悲觀主義者。

賣房虧損的局面實質上已經出現,在東莞樓市中表現更為明顯,各大地產商在2016年拿下的黃江、虎門地塊,如今都在虧本出售。儘管如此,新一輪的土地熱潮又在進行,如房價不能上漲,虧損或者不賺錢又將在兩三年之後出現。

瘋狂土地市場中,地產商都有自己的優勢和苦衷。6月份在深圳奪地的開發商中,越秀擁有出色的融資能力,且是首次進入深圳;龍光在深圳的「豪賭」賺的盆滿缽滿,現在依然敢於下注;中海地產、電建地產急需土地支撐城市公司運作,而平安不動產是土地「收割機」,拿下土地后將引入合作夥伴進行操盤。

深圳樓市走過了最艱難日子,在價格方面卻未有明顯的信號。

在當日土地拍賣中,總部在深圳的央企華僑城多次舉牌龍華民治地塊,但最終並未拿下,反而被民營房企龍光以總價65.85億元+配建人才房3.67萬平方米將其收入囊中。半個月之後,華僑城出現在東莞土地市場,接連拿下兩宗商住用地,耗資約16億元。

房價滯漲6月29日,深圳上半年最後一個樓盤開盤,推售610套房源,主推77-160平方米戶型,這是恆大將總部遷入深圳后第一個大型住宅項目。

--房價不漲,地產商和投資者要做好虧損準備。

這是1997年香港回歸之前,外界對於深圳城市前途的思考,這句話用在2019年的樓市上同樣貼切。從2015年房價翻倍,到2016年進入調控模式,深圳房價可以說已經三年沒漲。

從2018年下半年開始,深圳房地產市場基本進入理性模式,樓盤開出理性的價格,拿出品質合格的產品,以及作出該有的營銷努力,購房者基本能夠願意為此買單。

沒有人懷疑這座城市有着長遠的發展前景,這個樓盤也可能在未來幾年內變得宜居,也有可能迎來價格上漲。只是沒有人能夠精確預測這一天到底什麼時候來臨,儘管如此,深圳數量龐大的購房人群,迅速將600多套房源全部消化。

房價不漲、市場清淡,地產商也開始誠實面對自己的能力與野心是否匹配。在土地市場中,聯合拍賣、聯合開發的趨勢越來越明顯;拿不到公開市場的土地,一些此前不做城市更新的地產商,決然進入這個擁有更大風險的新領域。

地產商分清楚哪些是運氣、哪些是能力,和購房者分清楚哪些是慾望、哪些是必須是一樣的道理。在這個15萬億、最貼近民生的大市場中,樓市「掘金」不應該是所有人的第一選擇,也不應該所有地產商都能賺到錢。

瘋狂土地同樣是在6月底,深圳進行了一場「史詩級」土地拍賣,一次性出讓5宗住宅地塊,起拍總價為154.35億元,初始配建人才住房面積約為9.35萬平方米。

深圳貝殼研究院的數據顯示,上半年深圳全市二手住宅成交均價為58992元/平方米,每套總價的中位數為355萬元,環比分別上漲3.3%、6.9%;而深圳中原研究中心的數據顯示,上半年二手住宅成交均價為52543元/平方米,較去年均價上升4.2%,較去年12月上升1.9%。

深圳中原研究中心的數據顯示,深圳2018年新房住宅限價明顯,住宅均價延續2017平穩下調趨勢,從1月至12月累計下調180元/平,全年均價為54120元/平,同比下降0.6%。國家統計局最新發佈的6月房價數據顯示,深圳6月房價同比僅小幅上漲了1.3%。

「如果誰現在離開深圳,那他是一個悲觀主義者;如果誰現在來到深圳,那他是一個樂觀主義者。」

按照中原研究中心2016年的數據,深圳2016年上半年的二手房樣本樓盤成交均價為55883元/平方米。如果以深圳中原的數據,深圳二手房成交均價不增反降,幅度約為6%。

房價三年不漲,購房者和地產商都開始誠實的面對內心的預期與慾望。有些地產商看着土地拍賣價格再創新高,開始捂盤惜售,希望慢慢迎來房價的上漲,但也有地產商「偷偷」放出銷售折扣,希望在淡市中加快銷售。

這是深圳近10年以來,最大規模的住宅地塊出讓,吸引了80多家房企爭奪,最終越秀地產、龍光地產、中海地產、電建地產、平安不動產各拿下一宗地塊,成交總價達到223.84億元,總體溢價率約為45%,另外配建人才住房的面積被推高至16.04萬平方米,溢出率約為72%。

深圳貝殼研究院數據顯示,2019年上半年新房住宅共成交1.8萬套,環比增長6.6%,同比增長40%。2015年-2018年上半年,深圳新房住宅共成交3.18萬、2.32萬套、1.05萬套、1.28萬套,這意味着深圳樓市已經走出成交低谷,「小陽春」的確存在。

期待與失落同在,在深圳樓市調控的三年裡,未買房的人盼望着房價回落,結果並未實現,房價啟穩在高位。已經買房的人,或者是「炒房」的人,如果過度依賴貸款,購買了承受能力範圍之外的房子,他或許已經感受到了殘酷,甚至準備拋售,猶如個人「降槓桿」。

購房者再也不敢、也不能用「高評高貸」的方法,購買超出自己實際支付能力範圍的房子,那些被認為是「剛需」的首次購房者,一看到地產商開出高價可能扭頭就走,尋找下一個能夠接受的價格,就算樓盤條件有些方面並不如意。

這是深圳上半年樓市中一個典型樣本,主打首次置業的「剛需」客戶,「剛需」價格,精裝修交付,不需要額外的裝修費用。同時,這也是一個與地鐵無縫對接的樓盤,地鐵預計將於2023年開通。

這個距離深圳福田市區有着近45公里車程的樓盤,給出了足夠優惠,均價3.8萬元/平方米,折扣優惠后價格最低到3.4萬元/平方米,開盤當日小戶型全部售罄,一周后,該樓盤只剩下少量150平方米的大戶型在售。

「麵粉價格快趕上麵包價格了」,土地拍賣的樓麵價格很接近周邊的房價,地產商的研究性報告中,房價在兩年後必然會上漲。這種預測在2016年時肯定也出現過,實踐證明這可能是錯的。

萬科高喊的「收斂聚焦」表現在深圳市場上,可能就是應對調控市場的策略,提高發現客戶的能力,打造客戶買單產品的能力,甚至是如何處理客戶維權的能力。

最近,深圳官方剛剛取消公布新房價格,理由是深圳新房市場規模較小,成交均價易受成交結構的影響,豪宅的高價容易將全市均價拉高;另一方面,深圳二手房的價格官方從未統計數據,中介機構存在統計口徑的差別。

「巧婦難為無米之炊」,深圳買不到地,地產商們立即轉向東莞、惠州等臨近深圳的城市。他們會發現,那裡的土地市場同樣火熱,但不得不買。

地產商們同樣躊躇,深圳公開土地市場中的土地又稀缺又昂貴,每一次舉牌都決定了職業經理人的命運,甚至是公司的命運。

深圳土地市場同樣如此,如龍華金茂府、寶安泰禾尖崗山地塊、坪山信達泰禾金尊府,如不能突破限價政策,開盤必然出現虧損,就算突破限價政策,開盤也不一定能夠取得預期的成績。

二手房成交量相比17年的低點,也有回升。2019年上半年,深圳二手住宅共成交3.12萬套,同比下降7.6%。在2015-2018年上半年,深圳二手住宅成交套數分別為6.04萬套、5.93萬套、2.9萬套、3.37萬套。

剛需客戶佔市場客戶的比例持續增加。深圳貝殼研究院數據統計,2019上半年首次置業的比例為66.1%,呈現繼續擴大的趨勢,相比2016年回升約20個百分點,而改善置業壓縮約8個百分點、投資置業壓縮約12個百分點。

無論是深圳還是東莞,土地拍賣的成交樓面地價,都已非常接近周邊新房售價。如中海拿下的深圳光明地塊樓面地價約4萬元/平方米,深圳坪山地塊樓麵價2.5萬元/平方米。

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