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成交量价格-土地拍卖对深圳住房交易量价影响有限

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近日,深圳出現了史上較為罕見的大規模土拍,據了解,深圳後續還將持續增加土地供應。此前,有傳言稱土拍給深圳樓市行情帶來一波行情,但多位受訪人士均表示,深圳未出現明顯的「土拍行情」,成交量價均較為平穩。

深圳大規模土拍后未現「土拍行情」,樓市成交量價平穩

未有明顯「土拍行情」距深圳「史詩級」土拍已過去三周,此前網絡盛傳土拍給深圳樓市行情帶來一波行情,拍完地后,出現地塊周邊新盤封盤不賣、業主掛牌價上漲百萬元、兩天成交量抵之前一周等情形。然而,中國證券報記者採訪的多位房地產中介均表示,封盤漲價只是個別現象,從成交量價情況來看,未見深圳出現明顯「土拍行情」。

「單限雙競」即限成交地價、競成交地價、競只租不售的人才住房面積。拍賣時,競買人最高報價未超過最高限制地價時,按價高者得的原則確定競得人和成交價。當競買人報價達到最高限制地價時,由競地價轉為競無償移交的只租不售人才住房面積,住宅總建築面積不變,按報出無償移交的只租不售人才住房面積最多者得的原則確定競得人。

李宇嘉指出,除緩解供求矛盾外,深圳土拍採用「單限雙競」提供更多人才保障房,實際上是對住房需求進行分流。

但是持續的土地供應釋放的信號值得關注。「持續放出居住用地且採用『單限雙競』規則拍賣,釋放了積極信號,即給人才房保障房預留足夠的量,保證住房供應。」李宇嘉表示。

從全市新房成交情況來看,6月共成交3506套,總量較5月跌兩成。二手房成交量也沒有受土地拍賣影響而出現明顯變化。「土地拍賣對於拍得地塊周邊的新房銷售可能會有些推動作用,但對二手房交易,沒有明顯影響,量價都比較平穩。」深圳一位資深房地產中介表示。

住房需求料獲有效匹配事實上,除6月24日出讓5宗居住用地之外,下半年深圳還將陸續有土地供應。深圳市規劃和自然資源局有關負責人此前表示,深圳積極落實住房結構比例要求,普通商品住房與保障性住房並重,進一步優化住房供給結構,加大人才住房供給支撐,今年下半年仍將按計劃「滾動式」供應居住用地。

持續的土地供應是否會對現有住房市場產生衝擊?深圳市房地產評估發展中心研究部副部長李宇嘉認為,長遠來看,土地拍賣對深圳住房交易量價影響有限。一方面,深圳房地產市場由二手房市場主導,新增土地供應與存量市場相比,數量較小;另一方面,有關部門會把控好土地供應入市節奏,避免對市場形成衝擊。

原文標題為《「土拍行情」落空 深圳樓市成交量價平穩》黃靈靈

分析人士指出,持續釋放居住用地且採用「單限雙競」規則拍賣,所釋放的積極信號值得關注,即給人才保障房預留足夠的量,分流住房需求。同時,隨着住房供應渠道的增加,深圳及其周邊城市住房價格快速上漲將成為過去時,未來各類住房需求都將被有效適配。

「過去,深圳住房供應不足導致需求外溢至周邊城市,不少人到惠州、東莞等地置業,滿足了部分住房需求。」李宇嘉認為,隨着外溢需求的兌現及住房供應渠道的增加,深圳及其周邊城市住房價格快速上漲將成為過去時,未來各類住房需求都將得到有效匹配。

易居研究院智庫中心嚴躍進則表示,對於深圳市場來說,當前積極供地,體現了深圳市場補庫存的導向。深圳住房的庫存絕對規模不大,所以補庫存的需求比較明顯。另外,持續供地也說明政府在積極緩解供求矛盾,對於增加房源及穩定住房價格等都有積極作用。

「最近,附近的幾個新樓盤成交價格和數量沒有明顯變化。」位於該地塊附近的大型房產中介工作人員告訴中國證券報記者,新盤受限價影響在價格上不會有明顯波動,而在成交量方面,由於附近的小樓盤較少,之前就已售罄,剩餘的基本為大樓盤,總計幾乎都在1000萬元以上,這類戶型成交受短期市場波動因素影響較小。

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